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M.MIYA

不動産売買の契約不適合責任


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契約不適合責任


不動産売買における「契約不適合責任」とは、売買契約の目的物(不動産)が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。これは、2020年4月1日に改正された民法に基づいて導入され、それ以前の「瑕疵担保責任」に代わる概念です。

瑕疵担保責任とは異なる部分も多々ありますので、以下をご覧ください。


1.契約不適合責任とは?

売主は、契約内容に適合した状態の不動産を引き渡す義務があります。しかし、引き渡された不動産が契約の内容と異なる場合、たとえば物理的な欠陥や告知すべき事実の不告知、法律的な制約(権利に問題があるなど)が存在する場合、買主は売主に対して責任を問うことができます。


2.瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任は、2020年4月1日から施行された民法に盛り込まれた規定です。それまでは、瑕疵担保責任と呼ばれる売主の責任が規定されていました。瑕疵(かし)とは、不具合や欠陥の存在を意味しています。

瑕疵担保責任では、買主が注意を払っても知り得なかった不具合や欠陥(隠れた瑕疵)に限って、売主が責任を問われていました。しかし、買主が瑕疵を知らなかったかどうかは常に争いの原因でした。

そこで契約不適合責任では、契約との適合性に焦点を絞り込みました。つまり、契約に適合した目的物が引き渡されていないとき、買主は売主に責任を追及できます。

瑕疵担保責任よりも買主の請求権は拡大され、同時に売主の責任が重くなっています。


違いをまとめると以下のようになります。

  • 契約不適合の範囲: 契約に適合しない全ての不具合が対象となる(瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」だけが対象)

  • 買主の選択肢: 修繕や代金減額、損害賠償など幅広い措置が取れる

  • 通知期間: 不適合を知ってから1年以内に通知する義務

契約不適合責任は、不動産の状態や取引内容に依存するため、契約時には売買契約書を慎重に確認し、必要に応じて専門家に相談することが推奨されます。


3.契約不適合責任の対象

契約不適合責任の具体例は以下のような場合です。

  • 不動産に物理的な欠陥がある(売主が雨漏りに気づかず、買主へ告知もせずに住宅を売却したケース

  • 不動産が法律上の問題を抱えている(未登記部分がある、不法占有者がいるなど)

  • 土地の面積や境界が契約で示されたものと異なる

  • 建物の仕様が契約で取り決めたものと異なる


4.買主が取れる措置

契約不適合が発見された場合、買主は以下の権利を行使することができます。

  • 追完請求: 契約通りの状態に修繕や改善を求める

  • 代金減額請求: 不動産の価値が下がる場合、その分の代金を減額するよう請求する

  • 損害賠償請求: 修繕に要する費用や他の損害が発生した場合、売主に対して損害賠償を請求する

  • 契約解除: 重大な契約不適合があった場合、契約を解除できる


5.責任の期間

契約不適合責任には期限があります。原則として、買主が不適合を知ってから1年以内に売主に通知しなければなりません。通知を行わないと、契約不適合責任を追及する権利を失うことがあります。


6.特約による免責

売主と買主が合意すれば、契約書で契約不適合責任を免除する特約を結ぶことができます。ただし、中古不動産などの場合でも、売主が不動産業者である場合や、故意に問題を隠していた場合には、この特約が無効となることがあります。



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