不動産売買における「契約不適合責任」とは、売買契約の目的物(不動産)が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。これは、2020年4月1日に改正された民法に基づいて導入され、それ以前の「瑕疵担保責任」に代わる概念です。
瑕疵担保責任とは異なる部分も多々ありますので、以下をご覧ください。
1.契約不適合責任とは?
売主は、契約内容に適合した状態の不動産を引き渡す義務があります。しかし、引き渡された不動産が契約の内容と異なる場合、たとえば物理的な欠陥や告知すべき事実の不告知、法律的な制約(権利に問題があるなど)が存在する場合、買主は売主に対して責任を問うことができます。
2.瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任は、2020年4月1日から施行された民法に盛り込まれた規定です。それまでは、瑕疵担保責任と呼ばれる売主の責任が規定されていました。瑕疵(かし)とは、不具合や欠陥の存在を意味しています。
瑕疵担保責任では、買主が注意を払っても知り得なかった不具合や欠陥(隠れた瑕疵)に限って、売主が責任を問われていました。しかし、買主が瑕疵を知らなかったかどうかは常に争いの原因でした。
そこで契約不適合責任では、契約との適合性に焦点を絞り込みました。つまり、契約に適合した目的物が引き渡されていないとき、買主は売主に責任を追及できます。
瑕疵担保責任よりも買主の請求権は拡大され、同時に売主の責任が重くなっています。
違いをまとめると以下のようになります。
契約不適合の範囲: 契約に適合しない全ての不具合が対象となる(瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」だけが対象)
買主の選択肢: 修繕や代金減額、損害賠償など幅広い措置が取れる
通知期間: 不適合を知ってから1年以内に通知する義務
契約不適合責任は、不動産の状態や取引内容に依存するため、契約時には売買契約書を慎重に確認し、必要に応じて専門家に相談することが推奨されます。
3.契約不適合責任の対象
契約不適合責任の具体例は以下のような場合です。
不動産に物理的な欠陥がある(売主が雨漏りに気づかず、買主へ告知もせずに住宅を売却したケース)
不動産が法律上の問題を抱えている(未登記部分がある、不法占有者がいるなど)
土地の面積や境界が契約で示されたものと異なる
建物の仕様が契約で取り決めたものと異なる
4.買主が取れる措置
契約不適合が発見された場合、買主は以下の権利を行使することができます。
追完請求: 契約通りの状態に修繕や改善を求める
代金減額請求: 不動産の価値が下がる場合、その分の代金を減額するよう請求する
損害賠償請求: 修繕に要する費用や他の損害が発生した場合、売主に対して損害賠償を請求する
契約解除: 重大な契約不適合があった場合、契約を解除できる
5.責任の期間
契約不適合責任には期限があります。原則として、買主が不適合を知ってから1年以内に売主に通知しなければなりません。通知を行わないと、契約不適合責任を追及する権利を失うことがあります。
6.特約による免責
売主と買主が合意すれば、契約書で契約不適合責任を免除する特約を結ぶことができます。ただし、中古不動産などの場合でも、売主が不動産業者である場合や、故意に問題を隠していた場合には、この特約が無効となることがあります。
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